JUDIKATÚRA: Neplatnosť kúpnej zmluvy na nehnuteľnosť z dôvodu dojednania neprimerane nízkej ceny

Právna veta

1. Občiansky zákonník síce v ust. § 589 uvádza, že cenu treba dojednať v súlade so všeobecne záväznými právnymi predpismi, inak je zmluva neplatná, pričom týmito všeobecne záväznými právnymi predpismi sa rozumie najmä zákon č. 18/1996 Z. z. o cenách, tento však v zásade nereguluje dohadovanie výšky ceny v súkromnoprávnych vzťahoch, týkajúcich sa prevodu nehnuteľností.
2. Čo sa týka námietky rozporu právneho úkonu s dobrými mravmi, aj túto odvolací súd považuje za nedôvodnú. Ak by totiž mal odvolací súd posúdiť otázku rozporu kúpnej zmluvy s dobrými mravmi iba z pohľadu dojednanej nízkej kúpnej ceny, tak v tomto smere možno súčasne konštatovať, že súdna prax sa už zhodla na názore, a teda je tu daná ustálená rozhodovacia prax aj dovolacieho súdu, že sa „neprieči zákonu, pokiaľ účastníci kúpnej zmluvy v prípade, na ktorý sa nevzťahuje cenová regulácia, dojednajú na kúpnej cene vo výške, ktorá je buď vyššia alebo nižšia, ako cena obvyklá (trhová)“. V rámci zmluvnej voľnosti nie je v týchto prípadoch právnym poriadkom zakázané ani dojednanie príliš nízkej kúpnej ceny, resp. dojednanie, pri ktorom je „zvlášť hrubý nepomer medzi plnením a protiplnením pri kúpe nehnuteľnosti“. Sama skutočnosť, že účastníci kúpnej zmluvy dohodli nízku kúpnu cenu (v danom prípade 0,60 eur/m2), nepredstavuje rozpor so zákonom a nezakladá absolútnu neplatnosť tohto právneho úkonu v zmysle § 39 Občianskeho zákonníka. Pokiaľ bolo uzavretie kúpnej zmluvy výsledkom dohody účastníkov zmluvy nespätej s konaním, priečiacim sa dobrým mravom, samo dojednanie kúpnej ceny v tejto výške nie je v rozpore s dobrými mravmi, nemá spoločensky neakceptovateľné ciele ani dôsledky, ktoré by boli v kolízii s dobrými mravmi.