Uvedený článok v krátkosti približuje právnu úpravu nájomného bývania, pričom zdôrazňuje najvýraznejšie rozdiely dvoch právnych režimov nájomných vzťahov.
Problematike nájomného bývania venuje slovenská legislatíva patričnú pozornosť. Nájomný vzťah je dlhodobo riešený v základnom kódexe slovenského právneho poriadku, v Občianskom zákonníku, ktorý reguluje tzv. inštitút chráneného nájmu. Druhou právnou normou upravujúcou nájomné bývanie je zákon č. 98/2014 Z.z. o krátkodobom nájme bytu (ďalej ako „Zákon 98/2014“), ktorý vyvažuje postavenie obidvoch zmluvných strán a umožňuje prenajímateľovi ukončiť nájomnú zmluvu flexibilnejšie. Zákon 98/2014 je osobitným zákonom a Občiansky zákonník má voči nemu subsidiárnu povahu s výnimkou taxatívne vymedzených ustanovení.
Novým zákonom, ktorý obsahuje právnu úpravu bývania, je zákon č. 222/2022 Z.z. o štátnej podpore nájomného bývania a o zmene a doplnení niektorých zákonov (ďalej ako „Zákon 222/2022“). Táto novoprijatá norma formuluje podmienky užívania tzv. sociálnych bytov s nájomným regulovaným štátom. V súčasnosti ešte nie sú vybudované bytové jednotky, ktoré by sa mali spravovať týmto predpisom, preto je momentálne Zákon 222/2022 vo vzťahu k nájomným vzťahom „neaktívny“, a na tieto nájomné vzťahy sa aplikuje právny režim Občianskeho zákonníka.
Občiansky zákonník pokrýva nájomné bývanie všeobecne. Naproti tomu má Zákon 98/2014 užší rámec pôsobenia, čo vyplýva z negatívneho výpočtu prípadov, na ktoré sa táto norma nevzťahuje (napr. nájom služobných, družstevných, sociálnych bytov a pod.). Samostatným predmetom nájmu podľa Zákona 98/2014 nemôže byť ani vedľajšia miestnosť (napr. pivnica) alebo časť bytu (izba v byte), ani apartmán.
Na to, aby sa nájomná zmluva riadila Zákonom 98/2014 je nevyhnutné, aby prenajímateľ požiadal správcu dane o registráciu, ak doteraz nie je registrovaný z titulu vykonávania podnikateľskej činnosti alebo inej samostatnej zárobkovej činnosti. Splnenie tejto povinnosti musí prenajímateľ nájomcovi preukázať. V tejto súvislosti je potrebné poznamenať, že rovnaké daňové povinnosti sa vzťahujú aj na prenajímateľa, ktorý prenajíma byt na základe ustanovení Občianskeho zákonníka. Rozdiel spočíva v tom, že ak si prenajímateľ, ktorý chce uzatvoriť nájomnú zmluvu podľa Zákona 98/2014, nesplní daňovú registračnú povinnosť, pri ukončovaní krátkodobého nájomného vzťahu nemôže využiť výhodnejšie možnosti upravené Zákonom 98/2014, ale musí postupovať v zmysle striktnejšej úpravy Občianskeho zákonníka, ktorá je priaznivejšia pre nájomcu.
Pôvodná úprava nájomného vzťahu v Občianskom zákonníku vychádzala z primárnej potreby človeka na dlhodobé bývanie, v zmysle ktorej prenajímateľ prenecháva nájomcovi byt na dobu určitú alebo bez určenia doby užívania. Ak doba nájmu nie je zmluvne upravená, má sa za to, že sa zmluva uzatvorila na neurčitý čas a nájomný vzťah môže zaniknúť niektorým zo spôsobov predpokladaných zákonom (napr. výpoveďou nájomnej zmluvy, zánikom bytu, odkúpením bytu nájomcom, odstúpením od nájomnej zmluvy a pod.). Už zo samotného názvu Zákona 98/2014 je zrejmé, že reguluje nájomné vzťahy uzatvorené vždy na krátku dobu, a to maximálne na dva roky. Krátkodobý nájomný vzťah je možné za rovnakých podmienok na základe dohody prenajímateľa a nájomcu predĺžiť najviac na ďalšie dva roky, a teda najdlhšia prípustná doba trvania nájmu podľa Zákona 98/2014 je šesť rokov. Zo zákonnej formulácie „Krátkodobý nájom bytu možno na základe dohody zmluvných strán za rovnakých podmienok predĺžiť najviac na ďalšie dva roky, a to dvakrát“, možno dedukovať, že pokiaľ zmluvné strany pozmenia nájomné podmienky, napríklad dohodnú si inú výšku nájomného, môžu uzatvoriť novú zmluvu o krátkodobom nájme bytu, pričom uzatvorením tejto zmluvy začne plynúť predpokladaná maximálna doba nájmu od začiatku. Rovnako z dôvodovej správy k dotknutému zákonu vyplýva, že ak majú zmluvné strany záujem, aby sa ich zmluvný vzťah spravoval Zákonom 98/2014 aj po uplynutí šesťročnej doby, môžu uzatvoriť novú zmluvu o krátkodobom nájme bytu.
Občiansky zákonník je v porovnaní so Zákonom 98/2014 menej formálny, a pre vznik nájomného vzťahu nevyžaduje písomnú formu nájomnej zmluvy, postačí keď sú podstatné náležitosti nájomného vzťahu (označenie predmetu nájmu a rozsahu užívania, výška nájomného a výška úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu alebo spôsob ich výpočtu) zachytené v zápisnici. Naproti tomu Zákon 98/2014 explicitne vyžaduje písomnú formu nájomnej zmluvy s uvedením obligatórnych náležitostí v zmysle ustanovenia § 3 ods. 3 predmetného zákona. Jednou z týchto povinných kontraktačných náležitostí je vyhlásenie nájomcu, že si je vedomý skutočnosti, že nájomná zmluva sa uzatvára podľa Zákona 98/2014. Čo v prípade, ak nebola dodržaná písomná forma zmluvy o krátkodobom nájme bytu? V dôvodovej správe sa uvádza, že „Pokiaľ zmluva nemá písomnú formu alebo ak v zmluve chýba niektorá z obligatórnych náležitostí zmluvy platí, že zmluva sa spravuje „ex lege" Občianskym zákonníkom.“ Uvedené je však v rozpore s ustanovením § 40 ods. 1 Občianskeho zákonníka, podľa ktorého „Ak právny úkon nebol urobený vo forme, ktorú vyžaduje zákon alebo dohoda účastníkov, je neplatný.“ Preto sa časť odbornej verejnosti prikláňa k názoru, že nedodržanie písomnej formy spôsobuje absolútnu neplatnosť zmluvy.
Najvýraznejšie rozdiely medzi právnou úpravou nájomného bývania podľa týchto dvoch zákonov sa týkajú ukončovania nájomného vzťahu. Nájomnú zmluvu podľa Občianskeho zákonníka môže prenajímateľ vypovedať výlučne z dôvodov uvedených v ustanovení § 711 daného zákona, keďže nájom bytu je chránený. Aj Zákon 98/2014 prenajímateľovi stanovuje kogentné výpovedné dôvody, ale zároveň umožňuje, aby si zmluvné strany priamo v zmluve o krátkodobom nájme bytu dohodli aj iný výpovedný dôvod, pre ktorý nemožno spravodlivo požadovať trvanie nájomného pomeru. Zákonná úprava je v tomto smere veľmi strohá, preto je potrebné zmluvný výpovedný dôvod, resp. dôvody konkretizovať, aby sa eliminovalo riziko napadnutia neplatnosti výpovede.
Pokiaľ vypovedá nájomnú zmluvu uzatvorenú podľa Občianskeho zákonníka nájomca, nie je viazaný žiadnymi výpovednými dôvodmi. Naopak, ak ide o zmluvu o krátkodobom nájme bytu, nájomca ju môže vypovedať iba na základe niektorého zákonného alebo zmluvne dohodnutého výpovedného dôvodu.
Značný rozdiel spočíva aj vo výpovednej lehote. Kým výpovedná lehota podľa ustanovení Občianskeho zákonníka je až tri mesiace (zmluvne možno dohodnúť aj dlhšiu výpovednú dobu), a začína plynúť prvým dňom mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bola nájomcovi výpoveď doručená, krátkodobý nájom je možné vypovedať v oveľa kratšom čase. Zákon 98/2014 predpokladá, že dĺžka výpovednej lehoty bude zmluvne dohodnutá, pričom stanovuje, že nesmie byť kratšia ako jeden mesiac. Ak by výpoveď udeľoval prenajímateľ, ktorý si nesplnil svoju daňovú registračnú povinnosť, výpovedná lehota by musela byť aspoň dva mesiace. Pokiaľ bude nájomnú zmluvu vypovedať prenajímateľ z niektorého zo zákonných dôvodov, ktorými sú poškodzovanie bytu, porušovanie dobrých mravov, domového poriadku, alebo pre omeškanie nájomcu, alebo ak zmluvu vypovie nájomca, pretože sa predmet nájmu stal bez jeho zavinenia nespôsobilý na užívanie, výpovedná lehota môže byť ešte kratšia, avšak minimálne pätnásť dní. Začiatok plynutia výpovednej lehoty podľa Zákona 98/2014 je určený na nasledujúci deň po doručení výpovede dotknutej strane, a teda nečaká sa na začiatok nasledujúceho mesiaca.
Ďalší rozdiel medzi týmito dvoma právnymi režimami je zjavný aj v možnostiach napadnutia platnosti úkonu, ktorým sa ukončil nájomný vzťah. Občiansky zákonník explicitne upravuje iba právo nájomcu domáhať sa na súde neplatnosti výpovede v prekluzívnej trojmesačnej lehote odo dňa doručenia výpovede. Ak súd rozhodne, že výpoveď bola platná, jej účinky nastanú až právoplatnosťou súdneho rozhodnutia, v opačnom prípade nájomný vzťah i naďalej trvá. Pokiaľ by chcel platnosť výpovede napadnúť prenajímateľ, musel by v určovacej žalobe preukázať naliehavý právny záujem. Zákon 98/2014 umožňuje napadnúť platnosť skončenia krátkodobého nájmu obidvom stranám, a to v lehote dvoch mesiacov od doručenia konkrétneho úkonu, ktorý smeruje k ukončeniu nájmu. Účinky právneho úkonu výpovede alebo odstúpenia nie sú podaním žaloby dotknuté, čo je podstatný rozdiel oproti občianskoprávnej úprave. Keďže nájomný vzťah zanikol, Zákon 98/2014 musí reagovať na prípady, ak súd uzná neplatnosť skončenia krátkodobého nájmu. Osobe, ktorá spôsobila neplatnosť skončenia krátkodobého nájmu, zákon ukladá bližšie nešpecifikovanú povinnosť napraviť tento stav uvedením do predošlého stavu a nahradiť škodu, ktorá druhej strane vznikla. Ak to nie je možné, dotknutá zmluvná strana má právo domáhať sa primeraného finančného zadosťučinenia, ktoré sa určí s prihliadnutím na závažnosť a rozsah spôsobenej ujmy, trvanie protiprávneho stavu a mieru protiprávneho zásahu do práv zmluvnej strany. Tieto všeobecné zákonné ustanovenia môžu v aplikačnej praxi spôsobovať problémy a bude na rozhodnutí súdu ako sa vysporiada s uplatňovanými nárokmi z neplatného skončenia krátkodobého nájmu.
Osobitným inštitútom, ktorý obsahuje iba Občiansky zákonník, je inštitút bytových náhrad. Prenajímateľ je v niektorých prípadoch ukončenia nájomného vzťahu zaťažený povinnosťou zabezpečiť nájomcovi náhradné bývanie. Obdobná povinnosť v Zákone 98/2014 obsiahnutá nie je.
Zhodnotením možností za akých podmienok sa dá ukončiť nájomný vzťah je možné vyvodiť záver, že pre prenajímateľa bude výhodnejšia nájomná zmluva uzatvorená podľa Zákona 98/2014, nakoľko mu umožňuje v relatívne rýchlom čase ukončiť nájomný vzťah a to najmä v prípadoch zjavného porušovania povinností zo strany nájomcu.
V porovnaní s Občianskym zákonníkom Zákon 98/2014 umožňuje prenajímateľovi a nájomcovi využiť zmluvnú voľnosť a podmienky nájomného vzťahu precizovať priamo v nájomnej zmluve priaznivejšie oproti zákonnej úprave. Uvedené je prospešnejšie pre prenajímateľa, ktorý má záujem chrániť si svoje vlastníctvo pred rušivým konaním nájomcu. Rigidná občianskoprávna úprava nájomného bývania zasa posilňuje postavenie nájomcu a garantuje mu relatívne stabilné bývanie v cudzom byte.
Zdroje:
Dulaková, D. Krátkodobý nájom bytu a súvisiace otázky. Bratislava : Wolters Kluwer, 2018.
Števček, M., Dulak, A., Bajánková, J., Fečík, M., Sedlačko, F., Tomašovič, M. a kol. Občiansky zákonník II. Komentár. 2. vydanie. Praha : C. H. Beck, 2019.
