Predkupné právo a povinnosť vrátiť pomernú časť ceny

Podielové spoluvlastníctvo je spojené so zákonným predkupným právom, ktoré limituje spoluvlastníka pri nakladaní s jeho podielom na spoločnej veci. Podľa názoru Najvyššieho súdu SR obsiahnutého v Rozsudku, sp. zn. 8Cdo/208/2019, zo dňa 28.09.2019 „Za najdôležitejšiu funkciu predkupného práva je považovaná právna istota ostatných spoluvlastníkov alebo inak znemožnenie vstupu spoluvlastníkom nepohodlnej tretej osoby do spoluvlastníctva. Predkupné právo spoluvlastníkov tiež posilňuje ich postavenie vo vzťahu k spoločne vlastnenej veci. Okrem toho predstavuje prevenciu právnych sporov, pretože zjednocuje vlastníctvo k veci a zmenšuje počet spoluvlastníkov. ... Právna rovnováha zabezpečovaná týmto inštitútom na jednej strane rešpektuje právo každého spoluvlastníka previesť svoj podiel a na strane druhej rešpektuje oprávnený záujem ostatných spoluvlastníkov.“

Právna úprava postupu pri realizovaní predkupného práva je stručná, čo môže v konkrétnych prípadoch spôsobovať komplikácie. Ustálená súdna prax síce ponúka právne názory na najčastejšie sa vyskytujúce nezrovnalosti, avšak i naďalej tu ostáva právnou normou neregulovaná oblasť dopadov spojených s výkonom predkupného práva.

Pokiaľ spoluvlastník plánuje previesť svoj podiel, má zákonnú povinnosť ponúknuť ho v prvom rade ostatným spoluvlastníkom. Táto povinnosť sa na neho nevzťahuje iba ak pôjde o prevod spoluvlastníckeho podielu v prospech blízkej osoby definovanej v ustanovení § 116 Občianskeho zákonníka. Úmysel spoluvlastníka previesť svoj podiel sa musí dostať do dispozičnej sféry všetkých ostatných spoluvlastníkov, aby títo mali možnosť uplatniť si svoje predkupné právo. Zákon spoluvlastníkovi ukladá, aby ponuku vykonal ohlásením všetkých podmienok. Písomnú formu ponuky predpisuje iba v prípade, ak je spoločnou vecou nehnuteľnosť. V záujme právnej istoty je vhodné využiť písomnú formu ponuky aj pri hnuteľnej veci. Čo sa rozumie všetkými podmienkami, ktoré má ponuka obsahovať, zákon bližšie nešpecifikuje. Podmienky musia byť pre všetkých oprávnených spoluvlastníkov identické. Súčasťou ponuky môže byť aj návrh samotnej zmluvy, na základe ktorej by došlo k prevodu ponúkaného spoluvlastníckeho podielu, a ktorý bude konkretizovať podmienky. Logickým výkladom jednou zo základných podmienok bude cena za prevádzaný spoluvlastnícky podiel ako aj spôsob jej úhrady.

Legislatívna úprava zákonného podielového spoluvlastníctva neurčuje, v akej lehote sa musia záujemcovia k ponuke vyjadriť. Preto uplatnením analógie legis v zmysle ustanovenia § 853 Občianskeho zákonníka sa bude vychádzať z ustanovenia § 605 Občianskeho zákonníka, čo potvrdila aj doterajšia rozhodovacia súdna prax. Napríklad v Uznesení Najvyššieho súdu SR, sp. 2Cdo/13/2018, zo dňa 29.11.2018, súd skonštatoval, že „Ponuka urobená v rámci predkupného práva nie je klasickým návrhom na uzavretie zmluvy vychádzajúcim zo všeobecnej občianskoprávnej zásady zmluvnej voľnosti, v ktorom môže navrhovateľ svojím prejavom vôle vymedziť lehotu na prijatie návrhu. Ponuka povinného, dokedy má byť predaj zavŕšený, musí rešpektovať aj ustanovenie § 605 Občianskeho zákonníka (pokiaľ by nebola dohodnutá iná doba - čo je typicky využiteľné pre zmluvné predkupné právo, nie však pre zákonné predkupné právo podľa § 140 Občianskeho zákonníka). Ak spoluvlastník nevyčká uplynutie zákonnej dvojmesačnej lehoty a prevedie ponúkaný spoluvlastnícky podiel, porušuje predkupné právo ostatných spoluvlastníkov.“