Zvýšenie nájomného za užívanie mestských bytov v Brne

V nasledujúcom príspevku sú analyzované tri rozhodnutia Mestského súdu v Brne, ktorý rozhodoval o určení vyššieho nájomného za užívanie bytov.

Mestský súd v Brne prejednával viacero žalôb, ktorými sa Štatutárne mesto Brno od nájomcov domáhalo zvýšeného nájomného za byty v jeho vlastníctve. Predmetné nájomné byty užívali nájomcovia za nájomné, ktoré bolo neporovnateľne nižšie ako trhové nájomné. Jednotlivé nájomné zmluvy, resp. dohody o užívaní bytov neobsahovali žiadnu dohodu zmluvných strán o spôsobe zvyšovania nájomného a zároveň neobsahovali ani výslovné ustanovenie, ktoré by zvyšovanie nájomného vylučovalo.

Za účelom dohody o zvýšení nájomného žalobca doručil príslušným nájomcom návrhy na zvýšenie nájomného spolu so znaleckými posudkami vyčísľujúcimi obvyklé nájomné za porovnateľné byty v danej lokalite.

Súd pri posudzovaní požiadavky žalobcu vychádzal z ustanovenia § 2249 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb. Občanský zákoník (ďalej ako „Občanský zákoník“), v zmysle ktorého „Neujednají-li si strany zvyšování nájemného nebo nevyloučí-li zvyšování nájemného výslovně, může pronajímatel v písemné formě navrhnout nájemci zvýšení nájemného až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, pokud navržené zvýšení spolu s tím, k němuž již došlo v posledních třech letech, nebude vyšší než dvacet procent. K návrhu učiněnému dříve než po uplynutí dvanácti měsíců, v nichž nájemné nebylo zvýšeno, nebo který neobsahuje výši nájemného a nedokládá splnění podmínek podle tohoto ustanovení, se nepřihlíží.“

Konkrétne v prípade nájomného bytu s výmerou 31,59 m², pri ktorom bolo pôvodné nájomné vo výške 1.368 CZK určené dohodou zmluvných strán, žalobca navrhoval žalovanému jeho zvýšenie na čiastku 1.642 CZK (Rozsudok Mestského súdu v Brne sp. zn. 54 C 317/2024 zo dňa 27.03.2025). Tento žalovaný nájomca na návrh žalobcu na zvýšenie nájomného nereagoval v zákonom predpísanej lehote dvoch mesiacov, preto žalobca využil svoje právo a v súlade s ustanovením § 2249 odst. 3 Občanského zákonníka („Nesdělí-li nájemce v písemné formě pronajímateli do dvou měsíců od dojití návrhu, že se zvýšením nájemného souhlasí, má pronajímatel právo navrhnout ve lhůtě dalších tří měsíců, aby výši nájemného určil soud.“) požiadal súd o určenie nájomného. Súd na základe predloženého znaleckého posudku zistil, že obvyklé nájomné za podobný byt predstavuje sumu 346 CZK/m². Žalobca však vo svojom návrhu žiadal zvýšenie nájomného na sumu 3.812,60 CZK (120,69 CZK/m²). Súd žalobe vyhovel a zaviazal žalovaného na úhradu zvýšeného mesačného nájomného v sume 3.812,60 CZK.