Pri prevode vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru, ak nejde o prvý prevod, je nevyhnutné zabezpečiť od správcu, resp. predsedu spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, potvrdenie, že vlastník prevádzanej veci nemá žiadne nedoplatky na úhradách za plnenia spojené s užívaním bytu alebo nebytového priestoru v dome a na tvorbe fondu prevádzky, údržby a opráv (ďalej ako „potvrdenie o nedoplatkoch“). Predmetné potvrdenie o nedoplatkoch je v zmysle ustanovenia § 5 ods. 2 zákona č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (ďalej ako „Zákon 182/1993“), obligatórnou prílohou zmluvy o prevode vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru.
Potvrdenie o nedoplatkoch poskytuje nadobúdateľovi dôležitú informáciu o prípadných nevyrovnaných záväzkoch týkajúcich sa bytu alebo nebytového priestoru, ktorý má záujem nadobudnúť do svojho vlastníctva. Význam potvrdenia o nedoplatkoch možno dedukovať aj z Rozsudku Najvyššieho súdu SR, spis. zn. 1Sžr/10/2011 zo dňa 08.11.2011, v ktorom sa súd vyjadril, že „účelom príloh zmluvy, ktoré sú uvedené v § 5 ods. 2 zák. č. 182/1993 Z.z., je zabezpečenie informácií (majú teda informačný charakter) pre záujemcu o kúpu bytu s tým, že je to jediný dostupný zdroj informácií o záväzkoch, resp. pohľadávkach, ktoré viaznu na predávanom byte a ktoré informácie sú od uvedených subjektov (správcu alebo predsedu spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome) ťažko dostupné pre záujemcu o byt.“
V súčasnosti žiadny právny predpis neurčuje aké náležitosti má obsahovať potvrdenie o nedoplatkoch, v akej forme má byť vyhotovené, či aká je doba platnosti tohto dokumentu. Absentujúca legislatívna úprava vytvára priestor na rozdielne postupy okresných úradov pri posudzovaní potvrdenia o nedoplatkoch, čo v aplikačnej praxi spôsobuje problémy.
Za účelom získania potvrdenia o nedoplatkoch je potrebné, aby vlastník prevádzaného bytu alebo nebytového priestoru kontaktoval príslušného správcu, resp. predsedu spoločenstva so žiadosťou o vyhotovenie potvrdenia o nedoplatkoch. Zákon 182/1993 správcovi ani predsedovi spoločenstva explicitne neukladá povinnosť vyhotoviť potvrdenie o nedoplatkoch, a teda neustanovuje ani lehotu, v ktorej má žiadosť vlastníka vybaviť, či v akej forme má potvrdenie o nedoplatkoch vystaviť. Tento deficit právnej úpravy by bolo rozhodne vhodné nahradiť zmluvnými dojednaniami zakotvenými priamo v zmluve o výkone správy, resp. v zmluve o spoločenstve. Za vystavenie potvrdenia o nedoplatkoch si správca alebo predseda spoločenstva účtuje poplatok podľa platného cenníka.
Čo v prípade, ak správca nevystaví potvrdenie o nedoplatkoch a účastník katastrálneho konania vyhlási, že mu správca potvrdenie odmietol vystaviť? Podľa právneho názoru časti odbornej verejnosti by mal katastrálny úrad sám prevziať iniciatívu, s odkazom na ustanovenie § 32 ods. 3 zákona č. 71/1967 Z.z. o správnom konaní (správny poriadok), a vyžiadať si od správcu predmetný dokument. Ak aj napriek tomu správca nevystaví požadované potvrdenie, mal by katastrálny úrad rozhodnúť o povolení vkladu vlastníckeho práva, za podmienky, že s tým bude nadobúdateľ súhlasiť. Otázne je, či v prípade takýchto komplikácií bude záujem nadobúdateľa získať vlastníctvo k bytu alebo nebytovému priestoru i naďalej pretrvávať. Príslušná zmluva uzatvorená medzi prevodcom a nadobúdateľom by mala predpokladať riešenie podobných situácií vrátane možnosti odstúpenia od zmluvy.
Tento článok je exkluzívnym obsahom pre predplatiteľov
Už máte vytvorený účet? Prihlásiť sa
